Εξώσεις: Τι αλλάζει από την 1η Ιανουαρίου 2026

Από 1η Ιανουαρίου 2026 μπαίνουν σε εφαρμογή σημαντικές αλλαγές στη διαδικασία των εξώσεων στην Ελλάδα που αλλάζουν τον τρόπο με τον οποίο οι ιδιοκτήτες μπορούν να ανακτήσουν το ακίνητό τους και τα δικαιώματα των ενοικιαστών: 

■ Εξώσεις χωρίς κανονική δίκη 

Η νέα ρύθμιση εισάγει την «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου» (Order for Return of Leased Property), η οποία δεν απαιτεί συνήθη δικαστική απόφαση. 

Αντίθετα, μπορεί να εκδοθεί από πιστοποιημένο δικηγόρο, μετά από εξώδικο τουλάχιστον 3 μήνες πριν λήξει το μισθωτήριο. 

Τι σημαίνει αυτό;

Αυτό σημαίνει ότι λύνεται η ανάγκη για μακρόχρονες δίκες (που συχνά κρατούσαν χρόνια) και η διαδικασία γίνει ταχύτερη και πιο οικονομική για τον ιδιοκτήτη. 

■ Προθεσμίες προστασίας για ενοικιαστή

Παρά την επιτάχυνση:

• • Οι ενοικιαστές λαμβάνουν τουλάχιστον 6 μήνες συνολική προστασία πριν τους ζητηθεί να εγκαταλείψουν την κατοικία (τουλάχιστον 3 μήνες από εξώδικο + τουλάχιστον 2+ μήνες από τη διαταγή). 

• • Μπορούν να αντιδράσουν νομικά στην διαταγή και να ζητήσουν αναστολή ή παράταση σε ειδικές περιπτώσεις (π.χ. σοβαρή προσωπική/οικονομική δυσκολία). 

• • Επέκταση λόγων έξωσης

Πριν, η Διαταγή Απόδοσης Μισθίου μπορούσε να ζητηθεί κυρίως αν υπήρχαν οφειλές ενοικίων.

Από το 2026 πλέον ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει έξωση ακόμα και λόγω λήξης μίσθωσης, ακόμα κι αν ο ενοικιαστής πλήρωνε κανονικά. 

• Άλλες αλλαγές σχετικές με τα μισθωτήρια

Αν και δεν είναι άμεσα μόνο για εξώσεις, είναι σημαντικό να τις γνωρίζεις γιατί επηρεάζουν το καθεστώς ενοικίων: 

> Απαγορεύεται πλέον η πληρωμή ενοικίων σε μετρητά — πρέπει να γίνεται μόνο μέσω τραπεζικών συναλλαγών. 

> Αυτό βελτιώνει τη διαφάνεια, αλλά τόσο ιδιοκτήτες όσο και ενοικιαστές έχουν κυρώσεις αν δεν συμμορφωθούν. 

■  Συμπέρασμα — Τι αλλάζει πρακτικά το 2026

• Η διαδικασία έξωσης γίνεται ταχύτερη και πιο απλή, με λιγότερη εξάρτηση από δικαστήρια. 
• Οι ιδιοκτήτες μπορούν να ανακτήσουν το ακίνητό τους μετά τη λήξη του μισθωτηρίου ακόμα και χωρίς οφειλές. 
• Οι ενοικιαστές έχουν προστασία χρόνου πριν πρέπει να φύγουν και ακόμη δικαίωμα να προσφύγουν. 
• Οι συναλλαγές πλέον πρέπει να γίνονται μέσω τράπεζας, πράγμα που επηρεάζει και τους όρους μίσθωσης.

■ Βήματα Ιδιοκτητών- Ενοικιαστών

• Ιδιοκτήτης 

>  Εξώδικη ειδοποίηση

Στέλνεις εξώδικο στον ενοικιαστή

Υποχρεωτική προθεσμία: τουλάχιστον 3 μήνες.

Λόγοι:

> Λήξη μίσθωσης

> Μη αποχώρηση(δεν απαιτούνται χρέη)

> Διαταγή Απόδοσης Μισθίου 

Εκδίδεται χωρίς δικαστήριο

Από πιστοποιημένο δικηγόρο

Κοινοποιείται με δικαστικό επιμελητή

> Προθεσμία αποχώρησης

Ο ενοικιαστής έχει τουλάχιστον 2 μήνες

Αν δεν φύγει → αναγκαστική αποβολή

 Συνολικός χρόνος: περίπου 5–6 μήνες

 Κόστος: χαμηλότερο από παλιά (χωρίς δίκη)

• Ενοικιαστής 

Μπορεί να ζητηθεί έξωση ακόμα κι αν πληρώνεις κανονικά, όταν λήξει το συμβόλαιο.

Τα δικαιώματά του

>  Υποχρεωτική προειδοποίηση (όχι ξαφνικά)

> Δικαίωμα ανακοπής στη διαταγή

> Μπορείς να ζητήσεις αναστολή / παράταση αν:

υπάρχει σοβαρό πρόβλημα υγείας

ανήλικα παιδιά

κοινωνική/οικονομική αδυναμία

Προσοχή: η ανακοπή δεν μπλοκάρει αυτόματα την έξωση, χρειάζεται δικηγόρος.

Τι δεν  αλλάζει;

Ο ιδιοκτήτης ΔΕΝ μπορεί:

> να αλλάξει κλειδαριές

> να κόψει ρεύμα ή νερό

> να σε πετάξει έξω μόνος του

■  Σημαντική αλλαγή (από 2026)

> Όλα τα ενοίκια μόνο μέσω τράπεζας - 1η Απριλίου 2026

> Όχι μετρητά

> Πρόστιμα και για τις δύο πλευρές αν δεν τηρηθεί

■ Συμπέρασμα 

> Οι ιδιοκτήτες παίρνουν το ακίνητο πιο γρήγορα.

> Οι ενοικιαστές έχουν χρόνο αλλά όχι απόλυτη προστασία.

> Η λήξη συμβολαίου πλέον αρκεί για έξωση.

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης - Οικονομολόγος

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτής