Τι προβλέπουν τα μέτρα για τα κλειστά / παλαιά ακίνητα

■ Τριετής φοροαπαλλαγή αν ανοίξουν για μακροχρόνια ενοικίαση

Ιδιοκτήτες που διαθέτουν κλειστά σπίτια ή παλαιά ακίνητα για πρώτη φορά σε μακροχρόνια μίσθωση (ως κύρια κατοικία) μέχρι 31/12/2026 μπορούν να πάρουν πλήρη φοροαπαλλαγή στα εισοδήματα από έξι μήνες έως τρία χρόνια, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. 

> Αφορά ιδιοκτησίες που ήταν δηλωμένες ως κενές/κλειστές για αρκετά χρόνια ή χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για Airbnb παλιότερα. 

■ Μεγαλύτερα κίνητρα ανακαίνισης

Στη νέα δέσμη μέτρων περιλαμβάνεται πρόγραμμα ανακαίνισης μέχρι και 90% των δαπανών, με επιδότηση ανά τετραγωνικό και ανώτατο ποσό περίπου €36.000 ανά κατοικία, για παλαιά και κλειστά διαμερίσματα ώστε να γίνουν λειτουργικά και να ενοικιαστούν. 

■ Ειδικό πρόγραμμα “Renovate” ( εθνικό πρόγραμμα επιδότησης ανακαινίσεων σε κενά/ανενεργά ακίνητα ώστε να επιστρέψουν στην αγορά ως κατοικίες προς μακροχρόνια ενοικίαση) για παλιά σπίτια

Έχει δρομολογηθεί να ξεκινήσει στο πρώτο τρίμηνο του 2026 ένα νέο πρόγραμμα ύψους περίπου €400 εκατ. που θα χρηματοδοτεί ριζικές ανακαινίσεις, κυρίως ακινήτων πριν το 1990 μέχρι ~120 τ.μ. με επιδοτήσεις που αγγίζουν το 90% των εργασιών.

■ Κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση και ενοικιαστές

Τα μέτρα δεν είναι μόνο για ιδιοκτήτες:

Προβλέπονται και ενισχύσεις όπως επιστροφή δύο ενοικίων για εργαζόμενους στην επαρχία, με στόχο να ενισχυθούν οι μισθώσεις. 

■ Στόχος των νέων μέτρων

Ο βασικός στόχος είναι να απελευθερωθούν χιλιάδες κατοικίες που σήμερα παραμένουν κενές, σε μια αγορά που δυσκολεύει όλο και περισσότερο όσους αναζητούν κατοικία με προσιτό ενοίκιο ή αγορά. Στην Ελλάδα υπάρχουν εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά σπίτια που παραμένουν εκτός αγοράς, δημιουργώντας έλλειψη στην προφορά κατοικιών. 

■ Πώς επηρεάζονται οι ιδιοκτήτες

• Φορολογικό κίνητρο

Μηδενικός φόρος για 3 χρόνια για εισόδημα από ενοίκια. 

• Διευκολύνσεις μίσθωσης

Ευέλικτες συμβάσεις για ειδικές κατηγορίες (π.χ. εκπαιδευτικοί, ιατροί) με μικρότερη διάρκεια αλλά με διατήρηση των κινήτρων. 

• Πρόγραμμα ανακαίνισης/υποδομών: μεγάλα επιδοτούμενα ποσά για επισκευές και αναβαθμίσεις. 

Συγκεντρωτικά έχουμε τα εξής:

■ Πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»

Αναμένεται να ξεκινήσει πρώτο τρίμηνο του 2026.

Προβλέπει επιδότηση έως και 300 €/τ.μ. για την ανακαίνιση κλειστών κατοικιών μέχρι ανώτατο ποσό 36.000 €.

Προϋπόθεση: το ακίνητο να διατίθεται για ενοικίαση τουλάχιστον 5 χρόνια και να έχει χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα. 

■ Επέκταση / Αναθεώρηση του «Σπίτι μου 2»

Είναι συνεχώς σε εξέλιξη με αυξημένα εισοδηματικά όρια για περισσότερους δικαιούχους και μεγαλύτερο χρονικό εύρος αιτήσεων.

Αφορά τη χορήγηση χαμηλότοκων ή άτοκων στεγαστικών δανείων για την αγορά πρώτης κατοικίας. 

■ Επιδοτήσεις & Renovation Measures

Υπάρχουν επιδοτήσεις για ενεργειακές και λειτουργικές αναβαθμίσεις κατοικιών, με προγράμματα που καλύπτουν έως και €36.000 για εργασίες όπως θερμομόνωση, αλλαγή κουφωμάτων, συστήματα θέρμανσης/ψύξης και φωτοβολταϊκά. 

■ Αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων

Το κράτος προχωρά σε χρήση δημόσιων και στρατιωτικών χώρων για την κατασκευή νέων κοινωνικών κατοικιών. Για παράδειγμα, περίπου 2.000 νέες κατοικίες θα δημιουργηθούν σε παλιές στρατιωτικές βάσεις και θα διατεθούν σε πολίτες και εργαζόμενους. 

■ Ενίσχυση μέσω του προϋπολογισμού 2026

Στον πρόσφατα ψηφισμένο προϋπολογισμό του 2026, περιλαμβάνονται επιπλέον 400 εκατ. € για επιδοτήσεις σε κλειστά ακίνητα, καθώς και μεγάλο πακέτο στήριξης σε νοικοκυριά με εστίαση στη στέγαση και το εισόδημα. 

■ Άλλα μέτρα στήριξης

Περιλαμβάνουν:

> Επιστροφή ενοικίων για δημόσιους υπαλλήλους που υπηρετούν σε απομακρυσμένες περιοχές.

> Αναβάθμιση δημοτικών/κρατικών ακινήτων για χρήση από δημόσιους υπαλλήλους.

> Συνολικά νέες παρεμβάσεις που ενισχύουν την προσφορά και προσβασιμότητα στη στέγη. 

■ Φορομπόνους για ανακαινίσεις

Πρόκειται για έκπτωση φόρου εισοδήματος που δίνεται για δαπάνες ανακαίνισης, ενεργειακής αναβάθμισης, λειτουργικών ή αισθητικών εργασιών στην κατοικία σου. 

• Πόσο είναι η έκπτωση

> Η έκπτωση μπορεί να φτάσει συνολικά έως 16.000 €.

> Το ποσό κατανέμεται από φορολογική χρήση σε χρήση για 5 έτη (περίπου 3.200 € ανά έτος).

Αυτό σημαίνει ότι αν ξοδέψει κάποιος 16.000 € σε ανακαινίσεις, μπορεί να μειώσει τον φόρο εισοδήματος μέχρι 3.200 € κάθε χρόνο για 5 χρόνια.

■ Ποιες δαπάνες καλύπτονται

Οι δαπάνες που αναγνωρίζονται για έκπτωση φόρου περιλαμβάνουν:

> Ενεργειακές και λειτουργικές βελτιώσεις

> Θερμομόνωση

> Αντικατάσταση κουφωμάτων (παράθυρα/πόρτες)

> Αναβάθμιση συστημάτων θέρμανσης/ψύξης (με ΑΠΕ)

> Φωτοβολταϊκά & συστήματα αποθήκευσης

> Σύστημα παραγωγής ζεστού νερού από ΑΠΕ

> Μηχανικός εξαερισμός με ανάκτηση θερμότητας

Αν καλύπτουν ενεργειακή αναβάθμιση, υπάρχει και μεγαλύτερο όφελος για το περιβάλλον συν το κόστος λειτουργίας του σπιτιού. 

> Αισθητικές / λειτουργικές εργασίες

> Υδραυλικές & ηλεκτρολογικές εργασίες

> Βελτιώσεις προσόψεων

> Επισκευή ή τοποθέτηση στέγης

> Εγκατάσταση ανελκυστήρα

> Τοποθέτηση δαπέδων, νέων υλικών

> Σταθμός φόρτισης ηλεκτρικών αυτοκινήτων

Τα υλικά μπορούν να θεωρηθούν δαπάνη εφόσον ταυτοποιούνται με παραστατικά, αλλά το κόστος υλικών δεν πρέπει να υπερβαίνει το 1/3 της συνολικής δαπάνης. 

• Προϋποθέσεις για να έχεις το όφελος

> Οι δαπάνες πρέπει να πληρωθούν ηλεκτρονικά (π.χ. πιστωτική/χρεωστική κάρτα, τραπεζική μεταφορά).

> Πρέπει να υπάρχει έγκυρο τιμολόγιο ή απόδειξη με σωστά στοιχεία ακινήτου και φορολογούμενου.

> Η έκπτωση δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί αν οι ίδιες δαπάνες έχουν λάβει επιδότηση από άλλα προγράμματα (π.χ. “Εξοικονομώ”, επιδοτήσεις).

> Το ακίνητο πρέπει να βρίσκεται στην Ελλάδα.

> Η έκπτωση μειώνει τον φόρο εισοδήματος, δεν επιστρέφεται απευθείας αν είναι μεγαλύτερη από όσα φορολογείσαι. 

• Χρονικά όρια

> Οι δαπάνες για ανακαινίσεις πρέπει να γίνουν μέσα στο 2025 ή στο 2026 για να ισχύσει η έκπτωση.

> Για εργασίες που γίνονται το 2025, η έκπτωση φόρου θα εμφανιστεί στις δηλώσεις που θα υποβληθούν από 2026 έως το 2030.

> Για εργασίες μέσα στο 2026, η έκπτωση θα εμφανιστεί από 2027 έως το 2031. 

• Παράδειγμα υπολογισμού

Έστω ότι κάποιος ξόδεψε 16.000 € για ανακαίνιση το 2025. Ισχύουν τα εξής:

> Έκπτωση φόρου 3.200 €/έτος για 5 χρόνια (σύνολο 16.000 €) από το 2026 έως το 2030. 

 Αν ξόδεψε κάποιος 10.000 €:

> Έκπτωση 2.000 €/έτος για 5 χρόνια (σύνολο 10.000 €). 

> Αν ξόδεψε 20.000 €, η έκπτωση παραμένει μέχρι 16.000 € συνολικά (το υπόλοιπο δεν αναγνωρίζεται φορολογικά). 

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτής